Passend zu unserem Themenschwerpunkt führten wir ein Interview mit Steffen Neuhorn, Abteilungsleiter Maintenance & Refit bei der Goldbeck Parking Services GmbH. Er ist Spezialist für die Inspektion, Instandhaltung und Revitalisierung von Parkhäusern und Tiefgaragen. Seine Empfehlung: Mindestens einmal im Jahr reinigen und inspizieren.
Welche Witterungseinflüsse schaden denn in unseren Breitengraden am meisten: Sind es angesichts milder Winter tatsächlich noch die Tausalze?
Auch wenn unsere Winter milder sind, gibt es vereinzelt Extremwetterlagen und die Gefahr bleibt bestehen. Wir haben vielleicht keine zwei Wochen Schnee mehr, bei gefrierendem Regen oder kurzen Frostphasen wird oft besonders stark gestreut – und dann gelangen große Salzmengen genauso ins Bauwerk wie früher. Dazu kommen Feuchtigkeit, Temperatursprünge und Frost-Tau-Wechsel. Wenn ich Risse im Beton habe und Bewehrungen aus herkömmlichem Stahl verbaut wurden – nicht aus Karbonstahl oder Edelstahl – dann korrodiert die Stahlbewehrung genauso wie früher. Da macht der mildere Winter keinen Unterschied.
Was ist das Hauptproblem für die Betonsubstanz?
Das Hauptproblem ist immer ein fehlender, ungeeigneter oder beschädigter Oberflächenschutz. Wenn die Schutzschicht nicht funktioniert, können Salzchloride, aber auch Wasser und andere Chemikalien ungehindert in den Beton eindringen – und genau das führt zum Zerstören oder Kontaminieren der Betonsubstanz oder der Bewehrung.
Welchen Oberflächenschutz empfehlen Sie?
Eine pauschale Empfehlung gibt es aus meiner Sicht nicht – der Oberflächenschutz muss immer auf das konkrete Objekt und den Anwendungsfall abgestimmt sein. In manchen Fällen ist zum Beispiel Guss-asphalt eine gute Lösung. Wenn die geringe Aufbauhöhe von vier bis fünf Zentimetern aber statisch oder höhentechnisch nicht passt, kommen eher Oberflächenschutzsysteme wie OS8, OS10 oder OS11 infrage. Natürlich spielen auch Kosten, Verschleiß und Nachhaltigkeit bei der Entscheidung eine wichtige Rolle. Eines gilt jedoch immer: Ein funktionierender Oberflächenschutz ist entscheidend für die langfristige Nutzungsdauer jeder Parkstätte.
Wodurch entstehen Risse?
Risse im Beton sind grundlegend ganz natürlich – jeder Beton trocknet irgendwann aus und bildet dabei feine Risse, die sich oft sogar selbst wieder verschließen können. Problematisch wird es bei statischen Rissen und Setzungsrissen im Neubau. Durch dynamische Belastungen kommt es gerade in einem Parkhaus zu Rissen, beispielsweise wenn viele Menschen schneller als 10 km/h darin gefahren sind. Fahrzeuge beschleunigen und bremsen, manchmal fahren zu schwere Lasten ein – das setzt dem Beton und der Konstruktion ordentlich zu. In Kombination mit Witterung, Tausalzen und der hohen Frequentierung ist das ein echter Härtetest für jede Betonoberfläche und beschleunigt die Rissbildung deutlich.
SUVs sind schwerer, E-Fahrzeuge sind in der Regel auch 300 bis 400 Kilo schwerer als vergleichbare Verbrennungsfahrzeuge. Ist das ein Problem hinsichtlich der Risse?
Nein, wir haben seit 2012 eine Norm, laut der wir von einem Fahrzeuggewicht bis zu dreieinhalb Tonnen ausgehen. So sind die Objekte seit 2012 ausgelegt. Vorher waren die Fahrzeuggewichte auf etwa drei Tonnen in der Norm geregelt. Ein Parkhaus ist ausgelegt für Pkw, alles über 3,5 Tonnen ist kein Pkw mehr. Solange diese Norm gilt, sollten die aktuellen Objekte das aushalten.
Passiert es, dass Sie Bewehrung nachträglich verstärken?
Ja, das kommt vor – meist, wenn Parkhäuser nachträglich überdacht oder zum Beispiel mit Photovoltaikanlagen ausgestattet werden. Dann steigt die Gesamtlast und wir müssen Stützen und gegebenenfalls auch Fundamente ertüchtigen, um diese Last abzufangen. Eine flächenmäßige Verstärkung aufgrund von Pkw-Last war bislang dagegen nicht nötig.
Wie wichtig sind regelmäßige Inspektionen und in welchen Intervallen sollten sie durchgeführt werden?
Regelmäßige Inspektionen sind für die Langlebigkeit und Sicherheit von Parkhäusern absolut essenziell. Bei Goldbeck legen wir großen Wert darauf, unseren Kunden einen besonderen Service zu bieten: Jedes neu gebaute Parkhaus, das wir verkaufen, wird von uns mindestens fünf Jahre lang und auf unsere Kosten jährlich inspiziert. Das ist ein fester Bestandteil unseres Qualitätsversprechens.
Darüber hinaus empfehlen wir Immobilieneigentümern ausdrücklich, diese regelmäßigen Inspektionen auch nach Ablauf der fünf Jahre fortzuführen. Unsere Erfahrung zeigt, dass regelmäßige Inspektionen essenziell sind, um frühzeitig mögliche Schäden oder Wartungsbedarfe zu erkennen und entsprechend zu handeln. Unser Team inspiziert über 600 Objekte im Jahr, sowohl Parkhäuser, die von Goldbeck gebaut wurden, als auch Fremdobjekte oder Tiefgaragen. Die klare Empfehlung aus unserer Praxis lautet daher: Mindestens einmal pro Jahr sollte eine fachkundige Inspektion stattfinden, um die Sicherheit, Werterhaltung und Funktionalität des Gebäudes langfristig zu gewährleisten.
Kann man das nicht auch selbst machen?
Viele denken, dass ein Hausmeister selbst im Parkhaus oder in der Tiefgarage nach dem Rechten schauen kann. In der Praxis fehlt ihm aber in der Regel das spezialisierte Know-how, um die typischen Schwachstellen und Risiken zu erkennen. Die verbauten Systeme sind komplex, und gerade kleine, anfängliche Schäden werden oft übersehen.
Fakt ist aber: Werden erste Schäden oder Risse frühzeitig erkannt und fachgerecht behoben, lassen sich teure Folgeschäden vermeiden. Bleibt ein Riss jedoch über Jahre unbeachtet, können Feuchtigkeit und insbesondere Salz in die Konstruktion eindringen. Das führt zu Beton- oder Bewehrungsschäden, deren Instandsetzung sehr aufwendig und teuer werden kann. Im Ideal-fall reicht es in den ersten ein bis zwei Jahren oft aus, Oberflächenschutz und Versiegelung zu erneuern – das ist vergleichsweise unkompliziert und kostengünstig. Vergleichbar ist das mit dem TÜV beim Auto: Wer regelmäßig kontrolliert und kleine Mängel sofort behebt, spart langfristig viel Geld und sorgt für Sicherheit. Genau deshalb empfehlen wir, Inspektionen von Fachleuten durchführen zu lassen, die wissen, worauf es ankommt.
Je früher man einen Schaden erkennt, desto geringer die Kosten?
Definitiv.
Auf was ist besonders zu achten?
Die neuralgischen Stellen sind immer die Wandsockel, also die Anschlussbereiche zwischen Boden und Wand. Grundsätzlich gilt: die Abdichtung muss intakt sein, denn Wasser ist überall schädlich – egal wo es eindringt.
Wie wichtig ist Sauberkeit?
Sauberkeit ist extrem wichtig. Verschmutzte Bauwerksfugen, die nicht mehr richtig funktionieren, sind oft ein Thema. Auch Abflüsse können sich zusetzen, wenn sie nicht ordentlich gereinigt werden – und schon steht Wasser in meinem Gebäude. Im Winter kann daraus schnell eine kleine Eisfläche werden, die nicht nur den Beton, sondern auch die Nutzer gefährdet.
Sie sagten gerade, Sie haben rund 600 Parkhäuser, die Sie regelmäßig inspizieren. Wie dokumentieren Sie das?
Wir setzen dabei auf eine größtenteils digitale Dokumentation. Mithilfe von Insta360 erfassen wir die Feststellungen direkt vor Ort mit Fotos, die wir direkt im digitalen Plan des jeweiligen Parkobjektes verorten. So ist genau nachvollziehbar, wo welcher Schaden oder Mangel festgestellt wurde. Im Anschluss erstellen wir einen ausführlichen Bericht, in dem wir alle Schäden dokumentieren und konkrete Handlungsempfehlungen geben. Das sorgt für Transparenz und ermöglicht uns eine gezielte und effiziente Instandhaltung der Parkimmobilien.
Falls sie größere Schäden feststellen, bieten Sie Revitalisierungsmaßnahmen an. Können Sie ein paar typische Beispiele nennen?
Natürlich, da gibt es einige Klassiker. Häufig führen wir Betoninstandsetzungen durch, ergänzen Bewehrungen oder setzen Oberflächenschutz instand – das heißt, wir tragen ihn ab und bringen ihn neu auf. Ein weiterer Schwerpunkt sind Abdichtungsarbeiten, zum Beispiel das Erneuern oder Austauschen von PU-Fugen und Bauwerksfugen sowie deren Neuversiegelung oder Neueinbau. Auch Korrosionsschutz ist ein großes Thema: Wir entfernen Korrosion an Stahlbauteilen und bringen einen neuen Schutz auf. Diese Maßnahmen sind typisch und betreffen die Substanz und Sicherheit des Bauwerks – unabhängig von den Schönheitsreparaturen, die natürlich zusätzlich anfallen können.
Wie wichtig ist Reinigung?
Die Reinigung sollte ein wesentlicher Bestandteil der Wartung sein, darf aber nicht mit der Inspektion verwechselt werden. Wir empfehlen grundsätzlich, mindestens einmal im Jahr eine Grundreinigung durchzuführen – vor allem nach der Wintersaison. So werden Tausalze, Splitt und Sand, die sich über die kalten Monate angesammelt haben, entfernt. Diese Stoffe wirken besonders abrasiv auf die Oberfläche und können sie sukzessive und langfristig zerstören. Bei der Reinigung sollten auch die Abflüsse nicht vergessen werden, damit Wasser ungehindert ablaufen kann. Eine regelmäßige Reinigung trägt also entscheidend dazu bei, die Lebensdauer und Funktionalität von Parkobjekten zu erhalten.
Lässt sich der Lebenszyklus von Parkimmobilien durch regelmäßige Reinigung, Wartung, Inspektion signifikant verlängern?
Absolut! Eine Immobilie, also auch ein Parkobjekt, ist grundlegend auf eine Lebensdauer von rund 50 Jahren ausgelegt – danach ist das Ende der theoretischen Nutzungsdauer erreicht. In der Praxis stellen wir aber fest, dass viele Objekte, die beispielsweise in den 1960er-Jahren gebaut wurden, heute immer noch in Betrieb sind. Das heißt: Wer sein Parkobjekt konsequent reinigt, wartet und inspiziert, kann dessen Lebensdauer deutlich verlängern. Das zahlt sich für Betreiber und Eigentümer in jeder Hinsicht aus.
Seit wann gibt es Ihre Abteilung im Unternehmen?
Den Bereich Revitalisierung gibt es bei Goldbeck bereits seit 20 Jahren. Vor rund fünf Jahren haben wir bei den Goldbeck Parking Services erkannt, dass bei Parkimmobilien eine clevere Kombination und enge Verzahnung von Betrieb und Sanierung besonders sinnvoll ist. So minimieren wir Ausfallzeiten und sichern einen wirtschaftlichen sowie reibungslosen Betriebsablauf. Deshalb haben wir die beiden Bereiche zusammengeführt. Bei Goldbeck revitalisieren wir heute als Generalübernehmer in allen Assetklassen und -größen: von Hallen, Büro-, Wohn- und Schulgebäuden bis hin zu Parkhäusern und Tiefgaragen.
Ein expandierender Bereich?
Ja, das kann man ganz klar sagen.
Zahlt Revitalisierung auch auf ESG ein?
Aus meiner Sicht: definitiv. Es ist immer nachhaltiger, ein bestehendes Objekt zu revitalisieren, als es neu zu bauen. Ein Abriss ist für mich im Grunde genommen die Ultima Ratio. Durch die Sanierung und Modernisierung erhalten wir die vorhandene Substanz, reduzieren Ressourcenverbrauch und vermeiden unnötigen Abfall. Damit leistet Revitalisierung durchaus einen wichtigen Beitrag zu den ESG-Zielen.
Das Interview führte Marko Ruh, Chefredakteur Parken aktuell
Steffen Neuhorn, Abteilungsleiter Maintenance & Refit bei der Goldbeck Parking Services GmbH © Goldbeck Parking Services
